鉴定房价泡沫的“二五八定律”
由于房价普涨，所谓“地荒论”火上烧油，许多不明就里的深圳人卷入了“抢房”大潮，特区内只要地段稍好，产品过得去，价格不超出预期太多的房子，竟是非常的好卖，甚至出现有钱买不到房的现象。
然而，有几个楼盘打破了这个神话。其中的南山区一个地处滨海科苑立交口的楼盘，产品不怎的，品牌不怎的，硬是定了个16000的高价，结果购房者不买帐，卖得相当吃力。
在二手楼市场也有贱价卖不动的房子。我一个朋友4年前在八卦岭买的一套单身公寓，总价32万，按理，以现在房价飞涨的行情，这个小区又管理得不错，闹中取静，产品本身也没啥问题，朝向、采光、通风等都挺好，加价20%卖不算过分吧，可是不知道为什么，该套房从2005年上半年开始在几家大地铺以原价挂盘，但到现在还没卖出去。
定价高了卖不动，定价低了也卖不动，这是什么原因？
麦当劳、肯德基在全世界的价格都是差不多的，但由于消费习惯及文化差异，却也有认知上的差异——刚毕业参加工作时，我几乎每一顿午餐都吃麦当劳、肯德基，单位里一位好心的老大姐劝我，后生仔，这么浪费钱怎么行啊，省点钱娶媳妇啦。后来在香港工作，楼下就是肯德基，为图方便，几乎顿顿光顾，老板知道后心疼地对我说，细佬，餐餐都吃这种东西营养怎么跟着上啊，用不着这么省钱吧！
房地产的地域文化特征之明显，远甚麦、青。同一档次的楼盘，在北京可以卖到2万，在上海可以卖到3万，在深圳却只能卖1万。全世界房地产的金科玉律“地段，地段，还是地段”，说的一点不假。
曾经有人想用“价值，价值，还是价值”来撬动这个“地段论”，但都不如它有说服力，吆喝“价值论”的，大半企图打劫片区定价，透支地段未来价值。南山的那个“立交盘”就是典型“透支过度”，把片区均价一下干上去那么多，难怪会出现“疲软”。
而我朋友的八卦岭，没有大的片区改造题材，又缺乏名校概念，于是在“全世界”都涨的热闹中岿然不动。
假定某个时段供求关系相对平稳，我们可以从以下三个方面判断某处楼盘、某个片区、某个地区或城市有没有“泡沫”。
泡沫定律一：一般情况下，如果某楼盘定价高于片区（地区、城市）同等档次楼盘平均价格两成或以上，则该楼盘有泡沫。
泡沫定律二：一般情况下，一手楼价格高于片区（地区、城市）内同等档次二手楼五成或以上，则该楼盘有泡沫。
泡沫定律三：一般情况下，购买时房价有泡沫的房子入伙两年后将跌停于原房价八成的水平。
这个鉴定房价泡沫的“二五八”定律笔者于2003年提出，事过境迁，在复杂的市场环境和政策环境下，如朋友们觉得还在理，不敢说它屡试不爽，百发百中，但至少有一定的指导价值，因为，任何房屋价格的厘定和大致走势，除了受市场供求关系影响，却始终离不开其基本面支持：片区及其房屋品质。没有片区价值、产品品质、供求关系这三个点支撑，其价格将一朝土崩瓦解。
供求关系、产品品质是可以容易把握的，但是在片区价值的认知上，却是人言人殊。曾有人提出不仅上海经济要赶上香港，上海房价也要赶超香港，这是一种极其不负责任的狂妄。
深圳与香港之间，隔着一围“一线关”，即深港边境禁区。据说到2010年，与深圳相连的2800公顷（28平方公里）边境禁区，其中将有70%多的土地被解禁，解禁区面积达到2000公顷，“有近16个香港迪士尼乐园这么大”。“在仅存的800公顷禁区中，部分地区与深圳只有数米之隔。”有人因此憧憬深圳房价将借势“放飞机”，不知今时今日这样的“鬼话”还有几个人信。不管深港如何“一体化”，“深港同构”怎样“蚕食”深港经济差距，深港房价之间的差距却是抹不掉的。
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